Do Ośrodka Doradztwa Finansowego i Konsumenckiego w Gdyni zgłosił się klient z prośbą o poradę w zakresie egzekucji z nieruchomości. Wierzyciel nigdy wcześniej nie wnosił o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, pomimo, że od wielu lat toczy się względem klienta egzekucja emerytury. Nieruchomość klienta jest położona w bardzo atrakcyjnej lokalizacji i wartość nieruchomości wielokrotnie przekracza wysokość zadłużenia. Klient jest również emocjonalnie związany z nieruchomością, która należy do rodziny od wielu lat. W związku z przedstawionym stanem faktycznym, klient zastanawia się nad możliwością uniknięcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości i kontynuowania postępowania egzekucyjnego z emerytury.
Na samym początku należy wyjaśnić, że wierzyciel decydujący się na wszczęcie postępowania egzekucyjnego może korzystać ze wszelkich dostępnych prawnie środków, aby odzyskać swoją należność. Oznacza to, że względem dłużnika może być jednocześnie prowadzona egzekucja z emerytury, wynagrodzenia za pracę, ruchomości (np. samochodu) lub nieruchomości. Celem postępowania jest zaspokojenie wierzyciela w jak najszybszy sposób. Z uwagi na obecną sytuację związaną z COVID-19 zostały wprowadzone pewne obostrzenia, co do egzekucji z nieruchomości. Licytacja z nieruchomości może mieć miejsce jedynie, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi, co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania tej nieruchomości.
Oznacza to, że komornik może rozpocząć postępowanie egzekucyjne z nieruchomości na wniosek wierzyciela, jednakże, aby egzekucja była dalej kontynuowana musi zostać powołany specjalista (rzeczoznawca majątkowy), który wyceni przedmiotową nieruchomość.
Przykład 1:
Dłużnik posiada zadłużenie w kwocie głównej 25 000 zł. Dłużnik jest właścicielem nieruchomości (mieszkania, które zamieszkuje) wycenionego przez rzeczoznawcze majątkowego na kwotę 400 000 zł. Zgodnie z wprowadzonym zapisem należy sprawdzić, od jakiej kwoty minimalnej można kontynuować postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. 400 000 zł x 1/20 = 20 000 zł. Na podstawie podanego przykładu kwota zadłużenia przekracza minimalną wartość, od jakiej można prowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, oznacza to, że wierzyciel ma prawo żądać sprzedaży nieruchomości w drodze dalszego postępowania egzekucyjnego.
Warto również wyjaśnić sformułowanie „należność główna”, które w tej sytuacji ma kluczowe znaczenie. Komornik wszczynając postępowanie egzekucyjne „kategoryzuje zadłużenie” poprzez ustalenie kwot w konkretnych kategoriach: kwota główna, odsetki, koszty postępowania egzekucyjnego, koszty postępowania sądowe i inne. Wyliczając kwotę zadłużenia, od jakiej jest możliwe wszczęcie postępowania egzekucyjnego komornik może brać pod uwagę tylko i wyłącznie należność główną.
Przykład 2:
Dłużnik posiada zadłużenie w kwocie 30 000 zł. Na powyższą kwotę składają się: kwota główna w wysokości 19 000 zł, odsetki w kwocie 6 000 zł, koszty postępowania sądowego w kwocie 4 000 zł, koszty postępowania egzekucyjnego 1 000 zł. Dłużnik jest właścicielem nieruchomości (mieszkania, które zamieszkuje) wycenionego przez rzeczoznawcze majątkowego na kwotę 400 000 zł. Zgodnie z wprowadzonym zapisem należy sprawdzić, od jakiej kwoty minimalnej można kontynuować postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. 400 000 zł x 1/20 = 20 000 zł. Na podstawie podanego przykładu należność gówna nie przekracza minimalnej wartości, od jakiej można prowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, oznacza to, że wierzyciel nie ma prawa żądać sprzedaży nieruchomości w drodze dalszego postępowania egzekucyjnego.
Przepisy wprowadzone tarczą 3.0 ograniczają licytację lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, ale jedynie na okres obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.
Ograniczenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości dotyczy jedynie lokali mieszkalnych lub nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym. Istotą wprowadzenia powyższego zapisu jest zabezpieczenie podstawowych potrzeb bytowych. Jeżeli dłużnik posiada działki budowlane niezabudowane powyższy zapis go nie chroni. Podobnie w sytuacji, gdy dłużnik posiada dwa mieszkania, wówczas komornik może dokonać sprzedaży jednego z tych mieszkań, bez ograniczeń określonych w przepisach.
W przypadku sytuacji klientki postępowanie egzekucyjne z nieruchomości zostanie umorzone, jednakże tylko na okres pandemii i na okres 90 dni po jego ustaniu. Po ustaniu stanu zagrożenia i stanu epidemicznego, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości będzie możliwie. Postępowanie egzekucyjne z emerytury klientki będzie cały czas prowadzone.
