Odwrócony kredyt hipoteczny, wprowadzony ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (1), jest zupełnie nowym produktem finansowym na polskim rynku. Popularny jest natomiast w krajach Europy Zachodniej oraz Stanach Zjednoczonych. Mimo, że obecnie banki nie wykazują dużego zainteresowania w oferowaniu swoim klientom tego produktu (2), warto przyjrzeć się bliżej założeniom nowej ustawy.
UOKH określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczenia zobowiązań z niej wynikających (art. 1 UOKH). Zgodnie z art. 4 ust. 1 UOKH przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.
Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego ( art. 4 ust. 2 UOKH).
Istnieją wyłącznie dwa sposoby zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Do zabezpieczenia może bowiem dojść przez:
- ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub prawie (spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, użytkowaniu wieczystym),
- ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa (art. 5 ust. 1 UOKH).
Zgodnie z art. 7 ust. 1 UOKH wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 UOKH umowa odwróconego kredytu hipotecznego powinna być zawarta na piśmie ad solemnitatem (pod rygorem nieważności). Umowa powinna określać w szczególności:
- strony umowy,
- kwota odwróconego kredytu hipotecznego,
- rynkową wartość nieruchomości lub lokalu,
- stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu,
- termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego,
- sposób zabezpieczenia wierzytelności banku,
- stronę umowy zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu,
- sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany,
- prawa kredytobiorcy, w tym prawo do odstąpienia od umowy wraz z określeniem wysokości odsetek,
- warunki wypowiedzenia umowy,
- zasady i termin rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
- osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.
Kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia i wówczas kredytobiorca zwraca bankowi wypłaconą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 12 UOKH).
Zgodnie z art. 13 ust. 1 UOKH kredytobiorca ma prawo w każdym czasie do spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części. W przypadku spłaty całkowitej kwoty do zapłaty bank jest zobowiązany do potwierdzenia rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 14 dni od dnia dokonania tej spłat.
Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu 30-dniowego (art. 14 UOKH). Prawo do wypowiedzenia umowy przez bank ograniczone jest wyłącznie do sytuacji wyliczonych enumeratywnie w art. 17 ust. 1 UOKH.
Całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna z upływem:
- okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
- roku od dnia śmierci kredytobiorcy (art. 20 ust. 1 UOKH).
Zgodnie z art. 21 ust. 1 UOKH spadkobiercy, w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców, mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty – wówczas roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, wygasa (art. 21 ust. 2 UOKH).
Z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty, wymagalne staje się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Bank nalicza także odsetki oraz inne koszty do dnia spłaty całkowitej kwoty do zapłaty albo przeniesienia na niego własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego (art. 22 i 23 UOKH).
Bibliografia:
(1) Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym, dalej jako UOKH (Dz.U. z 2014 r., poz. 1585)
(2) M. Fidziński, Odwrócony kredyt hipoteczny nadchodzi. Tylko nikt na niego nie czeka, ostatnia aktualizacja 15 grudnia 2014 r., http://www.comperia.pl/odwrocony-kredyt-hipoteczny-nadchodzi-tylko-nikt-na-niego-nie-czeka.html [dostęp 22 kwietnia 2015]
Autor: Mateusz Pleban, stypendysta SKEF, student Wyższej Szkoły Prawa i Administracji w Rzeszowie
