Do Ośrodka Doradztwa Finansowego i Konsumenckiego w Białej Podlaskiej zgłosił się Pan Hubert z zapytaniem na czym polega nabycie nieruchomości przez zasiedzenie? Nieruchomość, w której mieszka była własnością jego rodziców. Jego ojciec był bardzo zadłużony i by ratować nieruchomość jego dziadkowie spłacili długi ojca i stali się właścicielami. Klient miał wtedy 13 lat. Jego matka zmarła 2 lata później. On sam podjął pracę, utrzymywał dom i zajmował się młodszym rodzeństwem. Jego bracia wyprowadzili się i wyjechali za granicę a on od 48 lat zajmuje się domem, opłaca podatek od nieruchomości, wykonuje wszystkie naprawy i remonty. Zawarł też umowy z dostawcami mediów. Klient pyta czy ma szanse nabyć nieruchomość, w której mieszka poprzez zasiedzenie?
Zasiedzenie jest formą nabycia nieruchomości. Nabycie prawa własności poprzez zasiedzenie następuje zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (art. 172- 176). Zgodnie z tymi przepisami, aby mówić o zasiedzeniu muszą być spełnione łącznie dwa warunki:
- władanie nieruchomością musi mieć charakter samoistny;
- musi upłynąć określony czas – 20 lub 30 lat.
Posiadaczem samoistnym jest osoba, która rozporządza rzeczą tak jak właściciel, czyli zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego faktycznie włada daną rzeczą. Taka osoba zachowuje się jak właściciel i przed osobami trzecimi występuje jako właściciel tj. dba o daną nieruchomość, ponosi koszty remontu, podpisuje umowy z dostawcami mediów.
Dlatego też posiadaczem samoistnym nie będzie najemca nieruchomości tj. lokator, dzierżawca ani osoba korzystająca z niej na podstawie umowy użyczenia, gdyż w tym przypadku będziemy mówić o posiadaczu zależnym.
Jednak samo władanie nieruchomością nie wystarczy aby nastąpiło nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie. Musi zostać jeszcze spełniony drugi warunek, który mówi o określonym czasie posiadania wynoszącym 20 lub 30 lat w zależności od tego czy posiadanie nieruchomości nastąpiło w dobrej czy w złej wierze.
Posiadacz nieruchomości w dobrej wierze to taki, który jest w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że jest właścicielem danej rzeczy. W takim przypadku zasiedzenie nastąpi wraz z upływem posiadania nieruchomości po 20 latach.
Natomiast o posiadaniu w złej wierze możemy mówić wtedy, gdy posiadacz samoistny doskonale wie, że nie jest właścicielem danej nieruchomości lub przy zachowaniu należytej staranności z łatwością mogły się o tym dowiedzieć, a jednak zachowuje się tak jak by nim był. W takim wypadku o zasiedzeniu będziemy mogli mówić po upływie 30 lat.
W związku z powyższym posiadanie w dobrej lub złej wierze nie stanowi jedynej przesłanki do stwierdzenia nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie, a jedynie decyduje o terminie w jakim to zasiedzenie nastąpi.
Warto zaznaczyć, że po spełnieniu obu warunków nabycie własności nieruchomości następuje z mocy prawa. Jednak fakt zasiedzenia musi zostać potwierdzony orzeczeniem sądu. Dlatego też należy wystąpić z wnioskiem do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że koszt takiego wniosku to 2 000 zł, a nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia jest opodatkowane podatkiem w wysokości 7% wartości danej nieruchomości.
W przypadku klienta, będzie on powołany do spadku po dziadkach z uwagi na fakt, że jego matka nie żyje. Razem z nim do spadku powołani będą również siostra jego matki i 2 bracia klienta (ojciec został uznany za niegodnego dziedziczenia). W takiej sytuacji, jeśli jest możliwość porozumienia się z pozostałymi spadkobiercami co do zrzeczenia się przez nich dziedziczenia najlepszą forma przejęcia nieruchomości jest dziedziczenie. W takiej sytuacji klient nie poniesie kosztów związanych z wnioskiem do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości w kwocie 2 tys. zł i podatkiem od spadków i darowizn, gdyż należy do zerowej grupy podatkowej.
Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny – Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93
