W przypadku chęci zakupu mieszkania najczęściej jesteśmy zmuszeni do zaciągnięcia kredytu, dzięki któremu jesteśmy w stanie pozwolić sobie na jego zakup. Najbardziej popularne stały się w tej mierze kredyty hipoteczne, które wskazują, że zabezpieczeniem w przypadku braku spłaty kredytu jest hipoteka ustanowiona na nabytej nieruchomości.
Z uwagi na popularność powyższej instytucji warto byłoby przyjrzeć się jej genezie oraz jej podstawowym zasadom. W Polsce hipoteka ma swój początek już w XIV wieku. Natomiast w 1588 r. konstytucja sejmowa zatwierdziła już istniejące zapisy hipoteczne.
Informacje podstawowe
Hipoteka jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na nieruchomości oraz na wybranych prawach- użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkowania wieczystego, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub wierzytelnościach zabezpieczonych hipoteką. Hipoteką może być również obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela lub przysługuje współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w zdaniu wyżej.
Powodem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności, co oznacza wzmocnienie sytuacji prawnej wierzyciela w celu zaspokojenia. Tym samym ustanowienie hipoteki w innym celu niż wskazanym powyżej jest niedopuszczalne. Zabezpieczenie wierzytelności objawia się na dwóch płaszczyznach pierwsza wskazuje, że hipoteka jest skuteczna niezależnie od zmian osobowych właścicieli nieruchomości, często mówi się, że hipoteka idzie za rzeczą. Druga wskazuje, że w przypadku egzekucji z obciążonej nieruchomości, wierzyciele hipoteczni mają pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi.
Istotną dla dłużnika zasadą jest zasada akcesoryjności hipoteki. Hipoteka jest prawem zależnym w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności – nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Wierzytelność, która przysługuje wierzycielowi jest prawem nadrzędnym, natomiast hipoteka prawem podporządkowanym.
Rodzaje hipotek
Chociaż powstanie hipoteki najczęściej jest kojarzone z jej ustanowieniem w drodze czynności prawnej, to również może ona zostać ustanowiona na podstawie orzeczenia sądowego lub decyzji odpowiedniego organu – np. Urzędu Skarbowego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. W zależności od źródła powstania hipoteki można rozróżnić jej dwa podstawowe rodzaje: hipoteka umowna gdzie warunkiem jej powstania jest oświadczenie w formie aktu notarialnego właściciela nieruchomości obciążonej o ustanowienie hipoteki. W przypadku SKOK-ów i Banków to zgodnie z regulacją dotyczącą tych instytucji wymóg oświadczenia właściciela nieruchomości został złagodzony do oświadczenia złożonego w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Natomiast drugim rodzajem jest hipoteka przymusowa – jak sama nazwa wskazuje nie jest tu konieczne oświadczenie właściciela nieruchomości, ponieważ nie zawsze może się on godzić na takie postępowanie. Podstawą do wpisu hipoteki przymusowej będzie: postanowienie sądu o udzielenie zabezpieczenia, tytuł wykonawczy, postanowienie prokuratora, ostateczna decyzja administracyjna lub zarządzenie zabezpieczenia.
Innym rodzajem jest hipoteka kaucyjna, która w obecnej chwili nie może być ustanowiona, jednak funkcjonowała do 2011 r., dlatego jest jeszcze spotykana w księgach wieczystych. Hipoteka kaucyjna, wyróżnia się tym, że wierzytelność zabezpieczona nie ma ustalonej wysokości, dlatego oznacza się sumę pieniężną, do wysokości, której wierzyciel mógł domagać się zaspokojenia.
Oprócz tego można wyróżnić szczególne postacie hipoteki, do najbardziej popularnych należy hipoteka łączna, która jest ukierunkowana na jak najlepsze zabezpieczenie interesu wierzyciela. Polega ona na tym, że hipoteka obciąża kilka nieruchomości, a wierzyciel dokonując własnego wyboru zaspokaja się z dowolnie wybranej nieruchomości spośród obciążonych. Hipoteka łączna może powstać również w przypadku podziału nieruchomości obciążonej, tym samym obciążając wszystkie nowe nieruchomości.
Warunki wpisu hipoteki
Warunkiem powstania hipoteki jest jej wpis w księgach wieczystych, który dokonuje się na wniosek właściciela obciążonej nieruchomości lub wierzyciela hipotecznego. Dokonanie wpisu jest uzależnione od opłaty skarbowej wynoszącej 200 zł. Wpisu hipoteki dokonuje się w dziale IV księgi wieczystej, gdzie oznacza się rodzaj hipoteki (umowna, przymusowa), określa się w niej również sumę i walutę hipoteki.
Ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie jedynie wierzytelności pieniężnych, w tym również przyszłych. Istotne z pespektywy dłużnika jest, że hipoteka może zabezpieczać sumę pieniężną do ściśle określonej wysokości, gdzie waluta i kwota muszą być wyrażone precyzyjnie np. „hipoteka do kwoty 100 000 euro”. Jeśli hipoteka ma zabezpieczać kilka wierzytelności, konieczne jest wyznaczenie jednej ogólnej sumy dla wszystkich wierzytelności razem. W zakresie sumy hipotecznej zabezpieczone pozostają również roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Ponadto właściciel nieruchomości nie może zastrzec na rzecz wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia, obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Powyższe ma swoje uzasadnienie w tym, że niezależnie od tego, kto staje się właścicielem hipoteka zostaje przy rzeczy, którą obciąża.
Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności, co daje większe zabezpieczenie na rzecz wierzyciela hipotecznego. Przynależnościami są to rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi oraz należąca do właściciela rzeczy głównej. Dla przykładu można podać, że przynależnością nieruchomości biurowej mogą być przenośne wentylatory lub szafy wolnostojące.
W przypadku sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część z obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzyciela kwota uzyskana ze sprzedaży powinna być wypłacona według pierwszeństwa służących hipotek. Powyższe wynika z możliwości dysponowania swoją nieruchomością przez właściciela, a z drugiej strony daje gwarancję zabezpieczenia na rzecz wierzyciela. Istotne jest również wskazanie, że w przypadku okoliczności, gdy wartość nieruchomości ulega zmniejszeniu, za które odpowiada właściciel, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego. W przypadku nie dostosowania się w stosownym terminie do żądań wierzyciela, wierzyciel może niezwłocznie żądać zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.
Wygaśnięcie hipoteki
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co do zasady pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwila wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności. W przypadku wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu. W przypadku wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Piotr Tokarczyk
