Gdy nie jesteśmy w stanie spłacać swoich zobowiązań
W naszym życiu zdarzają się sytuacje, gdy nie jesteśmy w stanie spłacić naszych zobowiązań pieniężnych. W związku z tym wierzyciel może podjąć pewne kroki w celu wyegzekwowania należnej mu wierzytelności. W przypadku, gdy dłużnik nie dysponuje majątkiem ruchomym lub gdy nie posiada stałych źródeł utrzymania, wierzyciel może zadecydować o wszczęciu egzekucji z nieruchomości należącej do dłużnika. Jest to najbardziej dotkliwy środek, jaki obecnie obowiązuje w egzekucji komorniczej, dlatego też warto byłoby bliżej przyjrzeć się tej instytucji.
Po pierwsze, jedyną osobą władną do wszczęcia tego typu egzekucji jest wierzyciel. Koniecznym w tej sytuacji jest złożenie wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Komornik nie ma tej materii władzy, ponieważ niejako „działa na rozkaz” wierzyciela i musi wszcząć taką egzekucję.
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego wniosek taki składa się do komornika w okręgu sądu, którego jest położona nieruchomość. W przypadku jej położenia w okręgach kilku sądów wierzyciel może wybrać, w którym z nich chciałby wszcząć egzekucję.
Oprócz wierzyciela i dłużnika w powyższej egzekucji mogą również uczestniczyć osoby trzecie, którym przysługuje prawo rzeczowe ograniczone, roszczenia lub prawa osobiste do niej nieruchomości.
Zajęcie nieruchomości, czyli wpisanie informacji o egzekucji w księgach wieczystych
W następstwie wniesienia wniosku przez wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika do uiszczenia długu zakreślając mu dwutygodniowy termin pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. W tym samym czasie, gdy komornik przesyła wezwanie dłużnikowi musi on zawiadomić sąd wydział ksiąg wieczystych o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w celu odnotowania odpowiednich informacji w rubrykach. W przypadku umorzenia egzekucji komornik jest również zobowiązany do poinformowania o tym sądu w celu dokonania kolejnej zmiany w księgach wieczystych.
Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. „ To wszystko” w zdaniu powyżej rozumiane jest, jako części składowe i przynależności – drzewa w sadzie, piwnica, strych.
Bardzo ważną informacją jest fakt, iż zmiana właściciela w przypadku np. sprzedaży czy darowizny nieruchomości nie wpływa na dalszy bieg postępowania egzekucyjnego. W tym czasie nowy właściciel nieruchomości może uczestniczyć w dalszym toku postepowania w charakterze dłużnika.
Opis i oszacowanie nieruchomości
Kolejnym etapem po upływie dwóch tygodni od wezwania do zapłaty długu w przypadku jego niespłacenia prze dłużnika jest oszacowanie i opis nieruchomości. Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien:
1) złożyć wyciąg – a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości – także odpowiedni wyciąg;
2) wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania.
O terminie opisu i oszacowania nieruchomości komornik oprócz uczestników postępowania egzekucyjnego ( wierzycieli, dłużników) zawiadamia w formie obwieszczenia publicznego w sądzie i urzędzie gminy inne osoby, które są zainteresowane wszczętą egzekucją. Termin opisu powinien być wyznaczony, co najmniej na dwa tygodnie przed jego dokonaniem. W przypadku, gdy do zaspokojenia wierzytelności wystarczy sprzedaż części nieruchomości na wniosek wierzyciela lub dłużnika złożony przed opisem i oszacowaniem istnieje możliwość przeprowadzenia egzekucji jedynie z tej wydzielonej części. W razie wydzielenia części dalsze postępowanie, co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji z tej wydzielonej części.
W protokole z opisu i oszacowania nieruchomości komornik zamieszcza następujące dane np. oznaczenie nieruchomości, stwierdzenie praw i obciążenia, oszacowanie i podanie jego podstaw. Natomiast samego oszacowania nieruchomości dokonuje biegły wyznaczony przez komornika. Istnieje możliwość zaskarżenia oszacowania sporządzone przez biegłego w ciągu dwóch tygodni od dnia jego ukończenia ( prawo zaskarżenia przysługuje m.in. wierzycielowi, dłużnikowi).
Licytacja
Trzecim etapem egzekucji z nieruchomości jest obwieszczenie o licytacji. Zajęta nieruchomość jest sprzedawana w drodze licytacji publicznej. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie, którego wszczęto egzekucję.
Komornik ogłaszając o licytacji informuje między innymi o: opisie nieruchomości, wartości wyceny, sumie oszacowania, sumie wywołania. Osoby uczestniczące w postępowaniu egzekucyjnym oraz gmina powinny zostać poinformowane o terminie licytacji dwa tygodnie przed jej rozpoczęciem.
Osoba przystępująca do licytacji, która planuje kupić nieruchomość obowiązana jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Oznacza to tyle, ze musi zapłacić część kwoty wyznaczonej podczas oszacowania, aby jej zgłoszenie do licytacji było w ogóle ważne. Jednocześnie w przypadku zakończenia licytacji, rękojmię wygrywającego przetarg zalicza się na poczet ceny, natomiast pozostałym rękojmia jest zwracana.
Najniższa cena wywoławcza w przypadku pierwszej licytacji może wynosić ¾ sumy oszacowania.
Nabywca nieruchomości w drodze licytacji jest zobowiązany na wezwanie sądu do zapłaty reszty sumy, za którą wierzytelność została mu sprzedana ciągu dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu. Nabywca może wnioskować o wydłużenie terminu zapłaty jednak nie może być to termin dłuższy niż jeden miesiąc. W przypadku, gdy nabywca nie dopełni zapłaty ceny w terminie, traci rękojmię a skutki przybicia wygasają. W przypadku, gdy jakaś część ceny (oprócz rękojmi) została uiszczona, to powinna zostać zwrócona.
Podkreślić należy, że w przypadku wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych nabywca nieruchomości nie może z tego powodu żądać obniżenia ceny lub unieważnienia nabycia.
Należy poświęcić parę słów odnośnie samej licytacji, która odbywa się publicznie, w obecności i pod nadzorem sędziego (jest wymóg konieczny, który w przypadku licytacji ruchomości nie obowiązuje). Rozpoczęcie licytacji zaczyna się od wywołania, gdzie komornik ustnie informuje m.in. o przedmiocie licytacji, kwocie rękojmi, cenę wywołania. W przetargu nie mogą brać udziału, czyli kupić licytowanej nieruchomości komornik, dłużnik, ich małżonkowie i dzieci. Przetarg musi odbyć się w formie ustnej. W przypadku, gdy podczas jednej licytacji ma być sprzedanych kilka nieruchomości, a gdy już za te, które sprzedano uzyskano cenę wystarczającą na zaspokojenie należności wierzyciela egzekucyjnego i kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzyma przetarg pozostałych nieruchomości.
W przypadku, gdy cena nie zostanie już podbita przez pozostałych licytantów, komornik trzykrotnie obwiesza ostatnio wywołaną cenę, następnie zamyka przetarg i ogłasza nabywcę nieruchomości.
Gdy pierwsza licytacja nie zakończyła się sprzedażą nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, jednak w tej sytuacji cena wywoławcza będzie wynosiła nie mniej niż 2/3 sumy wyceny nieruchomości. W przypadku, gdy druga licytacja z nieruchomości nie zakończy się skutecznie postępowanie zostanie umorzone i kolejne wszczęcie egzekucji z nieruchomości może się odbyć dopiero po 6 miesiącach.
Warto również nadmienić, że w toku postepowania licytacyjnego istnieje możliwość skargi na czynności komornicze, które są rozpatrywane natychmiastowo przez sędziego nadzorującego.
Co się dzieje po zakończeniu licytacji?
Po zamknięciu przetargu sąd, który nadzoruje licytację dokonuje postanowienia o przybiciu licytanta, który zaproponował najwyższą cenę oznacza to, że akceptuje, daną osobę, jako zwycięzcę licytacji. W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia.
Ostatnim etapem egzekucji z nieruchomości jest tzw. przesądzenie o przybiciu. Może być ono jedynie dokonane w przypadku, gdy uprawomocni się postanowienie o przybiciu i nabywca zapłaci kwotę, za jaką udało mu się wylicytować nieruchomość. Wówczas również sąd wydaje postanowienie o przesądzeniu o przybiciu. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Piotr Tokarczyk
Więcej artykułów w dziale >> Moje pieniądze
